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“建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”（以下簡稱“本專項計劃”或“該項目”）作為市場首單產(chǎn)權(quán)類持有型不動產(chǎn)ABS，于2024年7月2日成功發(fā)行設(shè)立。本專項計劃發(fā)行人為中國建設(shè)銀行股份有限公司旗下專注于長租資產(chǎn)投資的不動產(chǎn)投資基金—建信住房租賃基金。該項目底層資產(chǎn)是位于上海市閔行區(qū)、杭州市上城區(qū)和武漢市漢陽區(qū)的多個保租房項目，地理位置優(yōu)越，交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等方面區(qū)位優(yōu)勢明顯。本專項計劃項下資產(chǎn)支持證券為平層設(shè)計，未設(shè)置優(yōu)先劣后的分層安排，也不再依托主體信用來為產(chǎn)品增信，而是通過機制創(chuàng)新來實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，進而保障投資人獲得長期穩(wěn)定的運營收益。聯(lián)合資信評估股份有限公司（以下簡稱“聯(lián)合資信”）作為本專項計劃評級機構(gòu)，評定本專項計劃項下資產(chǎn)支持證券的投資等級為AAA_ir。

“持有型不動產(chǎn)ABS”這類產(chǎn)品，是在資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品大類框架下推出的創(chuàng)新產(chǎn)品，定位于權(quán)益型ABS。相較于傳統(tǒng)的ABS產(chǎn)品，“持有型不動產(chǎn)ABS”創(chuàng)新性的在信息披露機制、激勵約束機制、二級市場活躍機制、流動性支持機制、持續(xù)擴募機制、運營治理機制等“六大機制”方面做出更為市場化的機制設(shè)計，促進投融雙方互信。具體到該項目來說，本專項計劃將公司治理原理和機制嵌入產(chǎn)品結(jié)構(gòu)當中，引入計劃管理人、投資人、運營統(tǒng)籌機構(gòu)共同參與的“管理委員會”，使投資機構(gòu)真正參與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營決策。同時本專項計劃創(chuàng)新性的設(shè)計了“開放退出流動性支持”機制，并通過季度披露估值、凈值交易的方式為投資人提供二級市場交易價格的“錨”，在激活流動性的同時，穩(wěn)定二級市場波動。

“持有型不動產(chǎn)ABS”產(chǎn)品為交易所2023年及2024年大力發(fā)展的產(chǎn)品，有廣闊的市場前景和發(fā)展空間，其產(chǎn)品特點與資產(chǎn)證券化業(yè)務堅持“真實出售，破產(chǎn)隔離”基本原則、“堅持實質(zhì)重于形式，突出資產(chǎn)信用，弱化主體依賴”的發(fā)展思路高度一致。在政策支持、市場需求和創(chuàng)新驅(qū)動的共同推動下，這類產(chǎn)品將會迎來更多的機遇。本次市場首單產(chǎn)權(quán)類持有型不動產(chǎn)ABS的發(fā)行，是聯(lián)合資信在資產(chǎn)支持證券領(lǐng)域又一次成功的嘗試，為后續(xù)該類產(chǎn)品的評級打下基礎(chǔ)，期待在該類產(chǎn)品評級時帶來更多的競爭優(yōu)勢。

近年來，聯(lián)合資信在結(jié)構(gòu)融資評級方面持續(xù)突破，評研實力不斷增強。2023年，聯(lián)合資信共承做銀行間市場資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品73期，交易所市場資產(chǎn)支持證券464期，發(fā)行規(guī)模達總量達6700余億元。同時，聯(lián)合資信積極參與市場創(chuàng)新，為多個首單項目提供了評級服務，涵蓋資產(chǎn)支持證券的各個行業(yè)及類別，包括：汽車融資租賃首單公募綠色ABN產(chǎn)品——“廣州廣汽租賃有限公司2023年度第一期綠色資產(chǎn)支持票據(jù)”，全國首單混合科創(chuàng)類REITS——“無錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司2023年度第一期定向資產(chǎn)支持票據(jù)（類REITS）”，全行業(yè)首單火電+儲能+光伏類REITS——“華能國際電力股份有限公司羅源定向資產(chǎn)支持票據(jù)（類REITS）”等。此次聯(lián)合資信助力成立建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃，積極響應市場的創(chuàng)新需求，為投資人和發(fā)行人搭建信息渠道，為債券市場的良性發(fā)展做出了貢獻。